Optimisation fiscale: modification du taux d’endettement hypothécaire
Dans le cadre de la planification d’une transmission de patrimoine (donation/succession) à des personnes potentiellement lourdement imposées, parent éloigné ou un non parent en particulier, l’optimisation fiscale, et notamment les stratégies immobilières peuvent s’avérer déterminantes.
Outre l’utilisation d’un immeuble déjà détenu ou une acquisition immobilière en vue de la planification d’une transmission de patrimoine, les stratégies de modification du taux d’endettement hypothécaires sur un ou plusieurs immeubles peuvent permettre des allègements fiscaux décisifs tant globalement (charge fiscale grevant la transmission de l’ensemble du patrimoine) qu’ à l’occasion de la transmission d’un élément de patrimoine spécifique, par donation en particulier.
De fait, les modifications de taux d’endettement hypothécaires constituent des variantes des stratégies de substitution meubles/immeubles et permettent elles-aussi de profiter de règles d’évaluation cas échéant plus favorables et de “rattacher” une part plus importante de son patrimoine à une fiscalité cantonale (donation/succession) par hypothèse plus avantageuse.
Exemple: donation
Donateur domicilié dans le canton de Vaud/donation à un non parent d’un immeuble situé en Valais
- valeur vénale de l’immeuble: 1’000’000.-
- valeur fiscale de l’immeuble: 7000’000.-
- endettement hypothécaire initial: 300’000.-
- domicile fiscal du défunt dans le canton de Vaud
- autres biens rattachés fiscalement au canton de Vaud: 1’300’000.-
- taux d’imposition approximatifs Vaud 50%; Valais 25%
Le donateur (sans héritiers légaux) veut attribuer 1 mio à un non parent.
A) Dans la situation d’endettement hypothécaire initiale, il attribue la maison (700’000.- de valeur vénale nette) et 300’000.- de biens mobiliers.
=> transfert de valeur total = 1’000’000.-
=> charge fiscale totale = 250’000.- (VS 100’000.-, VD 150’000.-)
B) Dans cette situation, on rembourse d’abord l’hypothèque et le donateur attribue ensuite la maison uniquement (1mio de valeur vénale).
=> transfert de valeur total =1’000’000.-
=> charge fiscale totale = 175’000.- (impôt uniquement en Valais)