Optimisation fiscale: modification du taux d’endettement hypothécaire

Dans le cadre de la planification d’une transmission de patrimoine (donation/succession) à des personnes potentiellement lourdement imposées, parent éloigné ou un non parent en particulier, l’optimisation fiscale, et notamment les stratégies immobilières peuvent s’avérer déterminantes.

Outre l’utilisation d’un immeuble déjà détenu ou une acquisition immobilière en vue de la planification d’une transmission de patrimoine, les stratégies de modification du taux d’endettement hypothécaires sur un ou plusieurs immeubles peuvent permettre des allègements fiscaux décisifs tant globalement (charge fiscale grevant la transmission de l’ensemble du patrimoine) qu’ à l’occasion de la transmission d’un élément de patrimoine spécifique, par donation en particulier.

De fait, les modifications de taux d’endettement hypothécaires constituent des variantes des stratégies de substitution meubles/immeubles et permettent elles-aussi de profiter de règles d’évaluation cas échéant plus favorables et de « rattacher » une part plus importante de son patrimoine à une fiscalité cantonale (donation/succession) par hypothèse plus avantageuse.

 

Exemple: donation

Donateur domicilié dans le canton de Vaud/donation à un non parent d’un immeuble situé en Valais

  • valeur vénale de l’immeuble: 1’000’000.-
  • valeur fiscale de l’immeuble: 7000’000.-
  • endettement hypothécaire initial: 300’000.-
  • domicile fiscal du défunt dans le canton de Vaud
  • autres biens rattachés fiscalement au canton de Vaud: 1’300’000.-
  • taux d’imposition approximatifs Vaud 50%; Valais 25%

Le donateur (sans héritiers légaux) veut attribuer 1 mio à un non parent.

A) Dans la situation d’endettement hypothécaire initiale, il attribue la maison (700’000.- de valeur vénale nette) et 300’000.- de biens mobiliers.

=> transfert de valeur total = 1’000’000.-

=> charge fiscale totale = 250’000.- (VS 100’000.-, VD 150’000.-)

B) Dans cette situation, on rembourse d’abord l’hypothèque et le donateur attribue ensuite la maison uniquement (1mio de valeur vénale).

=> transfert de valeur total =1’000’000.-

=> charge fiscale totale = 175’000.- (impôt uniquement en Valais)

Le remboursement de la dette hypothécaire permet d’économiser 75’000.- d’impôt sur la donation souhaitée

Et en cas de succession..?

Par rapport au cas de la donation, dans une situation de succession, les effets favorables de l’attribution d’un immeuble ainsi que ceux résultant de la modification du niveau d’endettement sont dilués du fait des « règles de répartition intercantonales ». L’avantage fiscal est ainsi considérablement moindre. selon les mêmes hypothèses que celles de l’exemple de donation ci-contre, la charge fiscale en cas d’endettement de 300’000.- serait de 353’900.- et passerait à 337’500.- en cas de réduction préalable de la dette. L’économie d’impôt en résultant serait alors « limitée » à 16’400.-.