Comment choisir son taux d’endettement hypothécaire?

En principe, nul besoin de puissants outils. Tout (ou presque) tient aux coûts/gains d’opportunité. A comparer: le coût « net d’impôt » de telle tranche d’emprunt avec le gain potentiel net d’impôt du placement d’un montant équivalant. Si l’on fait abstraction du problème des différentiels de taux d’impôt marginaux (en l’occurence de minime amplitude), on peut dire que la réponse se résume de fait à un arbitrage entre les opportunités de coût/ produit bruts d’emprunt et de placement de l’acquéreur / propriétaire immobilier.

Ce raisonnement n’est toutefois applicable sans restriction que pour autant que les moyens financiers disponibles de l’emprunteur soient intégralement consommés chaque année, aussi bien le surplus de revenu net d’impôt disponible du scénario d’endettement réduit, que le revenu net d’impôt provenant du surplus de capital pouvant être investi (hors immobilier) du scénario d’endettement plus élevé.

Ce raisonnement n’est toutefois applicable sans restriction que pour autant que les moyens financiers disponibles de l’emprunteur soient intégralement consommés chaque année, aussi bien le surplus de revenu net d’impôt disponible du scénario d’endettement réduit, que le revenu net d’impôt provenant du surplus de capital pouvant être investi (hors immobilier) du scénario d’endettement plus élevé.

Si le revenu provenant du placement du surplus d’emprunt n’est pas consommé au fur et à mesure chaque année, il faut alors comparer: – d’une part le rendement mathématique net d’impôt d’une suite de versements constants constitués par le surplus de revenu disponible net d’impôt du scénario d’endettement moins élevé – d’autre part le rendement net du capital supplémentaire à investir résultant du scénario d’endettement plus élevé.

Ne pas oublier toutefois de comparer non seulement les rendements mais aussi les risques… Risque pouvant de cas en cas être considéré comme nul dans le cas d’un investissement en fonds propres dans son immeuble (scénario endettement moins élevé), alors qu’il ne le sera généralement pas dans d’autres investissements à rendements comparables (scénario endettement plus élevé).

A noter enfin la problématique des différentiels de taux d’impôt marginaux. Bien que ces différentiels soient généralement d’une amplitude minime, ils peuvent cependant avoir une portée importante en cas d’hypothèses d’endettement très élevées et / ou de variantes de niveaux très différents. Dans ce cas, ils devraient alors être précisemment calculés et être intégrés dans une comparaison de scénarii techniquement irréprochable.